房价涨不停,怎么买房更划算?

以过去十多二十年来看,对于大多数人来说,真正能够对抗通胀的毫无疑问是房产。这一点大家都会深有体会。

 

虽然年年调控,但房价却年年上涨,今天我们就聊聊最“昂贵”的投资方式——房产。

 

一、贷款多久比较合适?


虽然很多人都不想成为房奴,但房价太高,不贷款买不起呀。 我相信,就算是土豪,也很少会选择全款买房, 毕竟房贷可以说是利率最低的一笔大额贷款了。 


贷款后,能扩大自己的现金流,去做更多投资,收益率跑赢房贷利率,不算一个特别难的事情(这里是对理财小能手而言)。

贷多久? 首先你要明白一个原理: 房贷时间越长,需要支付的总利息就越多,但是分摊到每个月的还款金额就越少。 奶爸没办法跟你们说贷款贷多少年合适,具体情况具体分析嘛。


 对于普通的工薪阶层,奶爸建议能贷多久就贷多久,月供越低越好。 这样每个月就能剩余较多的现金来保障基本生活质量。 


万一有什么事,还能拿来应个急。 但如果你现在手上富余现金很多,又没有什么途径能让这笔钱快速增值,选择贷款期限短一点也未尝不可,这样还的总利息也可以少一点。


怎样买房更加便宜?那么怎么买呢?


1.购房利率的选择


在回答这个问题之前,我们需要先弄明白两个贷款利率:固定利率和LPR浮动利率。

 

(1)选择固定利率


选择固定利率,就意味着一直维持当前利率水平不变,固定的利率固定的利息,直到还完贷款为止。


比如依照当前4.9%基准利率,你手上的房贷,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,那么你现在对应的利率就是:七折3.43%利率、九折4.41利率,上浮10%为5.39利率,上浮20%为5.88%利率。


如果你选择了固定利率,那么以后保持你现在的利率,此生无悔,不再改变。


(2)选择LPR浮动利率


而选择LPR浮动利率,则表示以后的房贷利率是随着LPR的变化而变化的,利率可能是升也可能是降,也就意味着月供也可能变多也可能变少。


首先你要知道,这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%,你就别问LPR是啥了,你就记住这个数字就行了,4.8。


假如你原来的房贷是1.1倍的,就是5.39%,5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59,这个0.59,就是你今后的房贷的固定加点数,永远伴随着你。


你今后的房贷利率就是: LPR+0.59。今年的LPR是4.8,你今年的利率就是4.8+0.59=5.39


2021年的1月1日,会根据2020年12月的LPR报价,来调整你的贷款利率。


比如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5+0.59=5.09


所以选择固定利率还是LPR浮动利率就基于你对未来利率的判断了,不过奶爸在这里建议大家尽量还是选择浮动利率,因为随着社会发展,贷款利率不断降低是一个共识,特别是后疫情时代,国家鼓励消费带动经济的时代背景下。



可以看到哪怕是19年至今,在国家不断限购的情况下,LPR也是不断降低的。所以奶爸认为在未来的形式下,LPR还是会进一步降低的,选择浮动利率买房确实可以省下更多钱。


2.还款方式的选择


在还款方式上,我列举了两种最主要的还贷方式:等额本息还款和等额本金还款。

 

等额本息还款的特点是每月还款的本息和一样,这种还款方式比较容易做出预算,初期还款压力小一些。等额本金还款的特点是每月归还本金一样,利息则按贷款本金金额逐日计算,前期偿还款项较大,后面每月还款额逐渐减少。


 

结合两种不同的还贷方式,总结核心规律: 1.具备一定经济基础的家庭,选择等额本金,减少付出的利息。2.不具备经济基础,但收入稳定的家庭,选择等额本息,减少每月还款压力,保证生活质量。

 

对于年轻人而言,选择等额本息还款是较好的选择。虽然长远来算,贷款买房需要付出更多的资金。

 

但以发展的眼光看,以金钱换取时间的做法,既保证了不会因为还贷而委屈生活,又可以把更多的资金投放到更加合理的投资上,还可以保证资金的适度流动性。

 

三、一点总结


未来的房价,没人能说得准它的走势。 但应该不会暴涨。 针对楼市的局部过热,国家也采取了“房住不炒”、“限价限购”、“房企融资”等政策进行调控。


会暴跌吗?这个可能性更小。不谈别的,光是房价暴跌发生引起的“银行坏账”,就足以让许许多多银行倒闭。

 

大家还是勤勤恳恳工作,踏踏实实理财吧,该买的房还是要硬着头皮买的。


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